Immobilienerwerb in der Republik Zypern

(Hinweis zum Immobilienerwerb im Nordteil der Insel Zypern siehe Ziffer 6.)

Alle Angaben in diesem Merkblatt beruhen auf Erkenntnissen und Einschätzungen der Botschaft Nikosia im Zeitpunkt der Textabfassung. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit, insbesondere wegen zwischenzeitlich eingetretener Veränderungen, kann jedoch keine Gewähr übernommen werden; ebenso kann eine Haftung für eventuell eintretende Schäden nicht übernommen werden.Es wird dringend empfohlen, wegen der komplizierten Materie vor Vertragsabschluss einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Bei der Suche nach einem guten Anwalt ist vor allem dessen Unabhängigkeit und Erfahrung in Bezug auf Immobilien wichtig. Darüberhinaus empfiehlt es sich nicht, einen Anwalt auf Empfehlung des Verkäufers, Immobilienhändlers oder Bauunternehmers zu beauftragen.


Auskünfte über die Seriosität eines Anwalts gibt die zyprische Anwaltskammer:

Cyprus Bar Association

Florinis 11 off. 101, 1st floor

1065 Nikosia

Tel.: +357 22 87 33 00

http://www.cyprusbarassociation.org

  

1. Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird in der Regel vom Anwalt ausgearbeitet. Neben den üblichen allgemeinen Gültigkeitsvoraussetzungen gibt es bei Immobilienverträgen noch besondere formale Erfordernisse, nämlich:

- der Vertrag muss in Schriftform vorliegen,

- der Vertrag muss durch den Käufer beim Landregister innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung des Vertrages (wichtig zur Sicherstellung der Rechte als Käufer) deponiert werden

- der Verkäufer der Immobilie muss als Eigentümer voreingetragen sein


Sollte der Käufer den Vertragsvollzug per Gerichtsbeschluss erwirken müssen, müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

  

2. weitere Erfordernisse vor und nach dem Kauf

Vor dem Kauf ist unbedingt zu prüfen, dass dem Verkäufer auch das Eigentumsrecht an der Immobilie zusteht und dass die Immobilie lastenfrei ist. Dies überprüft in der Regel der Anwalt im Grundbuchamt (Land Registry), noch vor dem Aufsetzen des Kaufvertrages. Der unterschriebene Kaufvertrag muss innerhalb von 30 Tagen vom örtlichen Bezirksfinanzamt abgestempelt werden. Dabei wird eine Stempelgebühr (stamp duty) fällig. Diese Gebühr muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss gezahlt werden.

  

3. Antrag beim Ministerrat

Außerhalb von Zypern lebende EU-Bürger sind verpflichtet, beim Ministerrat eine Genehmigung zum Erwerb von Grundbesitz zu beantragen (Antragsformular „COMM 145“). Dieser Antrag wird in der Mehrzahl der Fälle durch den Rechtsanwalt beim District Officer gestellt. Grundsätzlich kann nur eine Immobilie pro Person erworben werden.

Das Antragsformular „COMM 145“ ist erhältlich bei dem Ministry of Interior, Tel.: (00357) 22 80 41 12 oder (00357) 22 80 41 11, Email: cytanet%27%com%27%cy,dlslic .


Der Antrag wird mit den folgenden Unterlagen und Nachweisen eingereicht:

a. Kopie des offiziellen Vermessungsplans der Immobilie

b. Kopie der Eigentumsurkunde (title deeds) oder bei Wohnprojekten eine Kopie der Baugenehmigung

c. Kopie des unterzeichneten notariellen Vertrages

d. Kopie des von einem Architekten erstellten Grundrisses des Hauses, wenn dieser noch nicht in der Eigentumsurkunde eingetragen ist

e. Größe der Immobilie

f. Bankbestätigung über die finanzielle Situation des Käufers

g. Kopie der Pass-Seite mit den Personalien des Käufers

h. Kopie der Aufenthaltsgenehmigung

i. bei Eheleuten mit unterschiedlichen Familiennamen: Kopie der Heiratsurkunde

j.Ortsansässige EU-Bürger müssen diesen Antrag nicht stellen, sondern lediglich anhand eines Zertifikats – zu beantragen bei der jeweiligen Bezirksverwaltung unter Vorlage von Aufenthaltserlaubnis und Pass - ihren ständigen Wohnsitz bescheinigen.

  

4. Antrag auf Eigentumsübertragung


Der Antrag auf Eigentumsübertragung muss beim Grundbuchamt gestellt werden. Darum kümmert sich in der Regel ebenfalls der Rechtsanwalt. Innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrags muss eine beglaubigte Abschrift dem Grundbuchamt zur Registrierung vorgelegt werden. Nach Erhalt der (namentlich ausgestellten) „Eigentumsurkunde“ (title deed) gilt man als rechtmäßiger Eigentümer. Die Grunderwerbsgebühr (transfer fee) ist einmalig zu zahlen und wird fällig, sobald das Grundbuchamt das Eigentum auf den Käufer übertragen hat.

  

5. Steuern

Der eingetragene Eigentümer unterliegt der jährlichen Grundsteuer (Immovable property tax), die sich auf der Basis des Marktwertes der Immobilie vom 1. Januar 1980 berechnet. Grundbesitz bis zu einem Wert von 170.861,85 EUR ist von der Grundsteuer befreit.


Eine Gemeindegebühr wird zur Finanzierung der Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beleuchtung usw. erhoben und beträgt je nach Größe des Grundbesitzes zwischen 50 und 170 EUR pro Jahr.

Ein Erbschaftssteuer gibt es in Zypern nicht.

  

6. Immobilienerwerb im Nordteil der Insel

Grunderwerb im türkisch besetzten Nordteil der Insel ist vor dem Hintergrund des Zypernkonfliktes und daraus folgender ungeklärter Eigentumsverhältnisse mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden. Zu eingehender Prüfung und Einholung unabhängigen rechtlichen Rates wird dringend geraten.

Dies gilt auch für Finanzierungsangebote, die häufig nicht die erforderliche Seriosität aufweisen. Im Rahmen von Kaufverhandlungen vorgelegte Grundbuchauszüge und darin enthaltene Angaben müssen nicht unbedingt der tatsächlichen Rechtslage entsprechen. Ein entsprechender Eigentumserwerb an einer Immobilie kann unter Berücksichtigung einer zukünftigen Lösung des Zypernproblems nur unter Vorbehalt erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn griechisch-zyprische Eigentümer oder ihre Rechtsnachfolger in die Verkaufsverhandlungen eingebunden werden und bei der Eigentumsübertragung mitwirken. Rechtssicherheit wird dadurch nicht geschaffen. Erwerber und Eigentümer von Grundeigentum, das vor 1974 Griechenzyprern gehörte, riskieren, vor einem Gericht der Republik Zypern verklagt zu werden. Urteile können seit dem EU-Beitritt Zyperns auch in jedem anderen Mitgliedsstaat der EU für vollstreckbar erklärt werden.

Im April 2009 hat der Europäische Gerichtshof in Luxemburg ein bereits 2004 vom Bezirksgericht Nikosia ergangenes Urteil gegen ein britisches Ehepaar bekräftigt, welches im Nordteil der Insel auf einem ursprünglich einem Griechenzyprer gehörenden (aber von einem Türkenzyprer erworbenen) Grundstück ein Haus errichtet hatte. Das Luxemburger Gericht hat mit seiner Entscheidung für Recht befunden, dass ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern durch die anderen Mitgliedsstaaten (hier: Großbritannien, wo das Verfahren zuletzt anhängig gewesen war) anerkannt und vollstreckt werden müsse, auch wenn es Immobilien im Nordteil der Insel betrifft, in dem die Regierung der Republik Zypern keine tatsächliche Kontrolle ausübt. Am 20.10.2006 trat darüberhinaus eine Änderung des zyprischen Strafrechts in Kraft (Art. 303a).

Deutschen Staatsangehörigen, die im türkisch besetzten Teil der Insel Eigentum erwerben wollen, besitzen oder in sonstiger Weise nutzen, wird daher dringend angeraten, sich über die vorherige Eigentumslage beim Grundbuchamt in Nikosia zu informieren, um etwaige Komplikationen beim Übertritt in den griechisch-zyprischen Teil der Insel zu vermeiden.

  

Erreichbarkeit des Grundbuchamts:

Department of Lands and Surveys

Hauptbüro:

Michalakpoulou 29

1075 Lefkosia

Tel.: (00357)-22-804801

Fax: (00357)-22766056; (00357)-22804872

  

Umsetzung und Folgen der neuen Strafrechtsbestimmungen wird man aufgrund des in Zypern vorherrschenden Case-Law-Systems erst anhand der Entscheidungspraxis der Gerichte einschätzen können. Die Entscheidung des EuGH wird diesbezüglich aber sicherlich richtugnweisend sein. Im Hinblick auf den Erwerb von Grundeigentum, das vor 1974 Türkenzyprern gehörte, wird darauf hingewiesen, dass die Behörden der sog. „TRNZ“ als formale und materielle Voraussetzung des rechtmäßigen Eigentumsübergangs an in Nordzypern gelegenen Grundstücken die Zustimmung des sog. „Ministerrats der TRNZ“ verlangen.


7. wichtige Ansprechpartner

Die zyprische Bauunternehmerkammer informiert über die Seriosität von Bauunternehmern:

Cyprus Developers

Georgiou A 47

Limassol

Tel.: +357 77 77 77 74,

http://www.cyprusdevelopers.com

Eine Disziplinarkammer gibt es nicht, aber jeweils einen zuständigen Anwalt für Beschwerden in Nord- und Südzypern:

  

Bei Problemen mit dem Anwalt:

im Süden: Herr Petros Cleridis

Präsident des Diziplinarausschusses für Anwälte

Generalstaatsanwaltschaft

Apelli Street 1, Ayil Omologites

1403 Nikosia, Zypern

  

im Norden: Herr Metin A. Hakki

Mahkeme Binalari

Lefkosa, Mersin 10, Turkey

Tel.: +90 392 228 7535

Fax: +90 392 228 5265

  

Bei Problemen mit der Immobilie:

im Süden: Webseite der Cyprus Property Action Group

http://www.cyprus-property-action-group.net

im Norden: Webseite der Homebuyers' Pressure Group

http://www.hbpg-trnc.net




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